МНЕНИЕ ОТНОСИТЕЛЬНО ВОЗМОЖНОГО ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ НОТАРИУСОВ.

В сети сейчас идет активное обсуждение новостей о том, что Министерство финансов РК рассматривает возможность наделения нотариусов Казахстана полномочиями оформлять все, без исключения, сделки купли-продажи недвижимости и самостоятельно удерживать подоходный налог (https://informburo.kz/novosti/minfin-predlagaet-vse-sdelki-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-v-rk-provodit-cherez-notariusov-101518.html [доступ разрешен по состоянию на 03.02.2020 г.]).

Сама идея доверить оформление договоров купли-продажи нотариусам довольно хороша и подразумевает под собой немало положительных аспектов начиная от проверки «чистоты» сделки и заканчивая тем, что нотариусам дадут возможность зарабатывать.

Однако давайте углубимся в процедуру и поймем сам процесс оформления сделок по купле-продаже недвижимого имущества, который доступен нам сегодня.

Так, согласно нормам Гражданского кодекса РК, к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – «Закон»). При этом, права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации.

Закон определяет, что государственной регистрации в правовом кадастре подлежат: 1) право собственности; 2) право хозяйственного ведения; 3) право оперативного управления; 4) право землепользования на срок не менее одного года; 5) сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года. Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей.

Таким образом законодатель четко определяет, что сделки по купле-продаже недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации в регистрирующих органах.

Что касается самого исполнения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, то можно выделить два пути на выбор: нотариальное и безнотариальное оформление.

В случае нотариального оформления сделки, стороны сделки (продавец и покупатель) оформляют ее по месту нахождения недвижимого имущества в порядке, определенном законом РК «О нотариате» и Правилами совершения нотариальных действий нотариусами.

Стороны предоставляют нотариусу документы, необходимые для оформления сделки: документы, удостоверяющие личность; согласия супругов; правоустанавливающие и идентификационные документы на объект недвижимости и, при необходимости, согласие сособственников, после чего подписывают соответствующий договор купли-продажи и с помощью нотариуса отправляют заявление на электронную государственную регистрацию права собственности.

В таком случае нотариус самостоятельно проверяет подлинники предоставленных продавцом и покупателем документы, идентифицирует их соответствие государственной базе данных по недвижимости, оформляет сделку и отправляет заявление на электронную государственную регистрацию. Таким образом нотариус прослеживает сделку на всех стадиях, начиная подготовки договора купли-продажи и заканчивая получением уведомления о государственной регистрации права собственности.

Нотариус, в какой-то мере становится лицом, заинтересованным в чистоте сделки ввиду чего помогает обеим сторонам утрясти нюансы, что вполне удобно и по срокам, и по процедуре, но требует определенных затрат на услуги нотариуса.

Отмечу, что оригиналы правоустанавливающих документов старого хозяина остаются в делах нотариуса.

В случае безнотариального оформления сделки, стороны самостоятельно готовят необходимый им договор купли-продажи в соответствии с нормами законодательства, после чего начинают подготовку к оформлению государственной регистрации права собственности.

При, так называемой, «безнотариалке», продавец и покупатель готовят тот-же пакет документов, что и при нотариальной сделке.

В отличие от предыдущего варианта оформления, стороны сделки, перед сдачей документов в регистрирующий орган идут заверять подлинность подписей в Государственную корпорацию «Правительство для граждан», предъявляя документы, удостоверяющие личность.

После того как подлинность подписей заверена работником регистрирующего органа, стороны сдают документы в территориальный Центр Обслуживания Населения для государственной регистрации права собственности на имущество.

Стоит отметить, что, в тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании договора или иной сделки при отсутствии их нотариального удостоверения, заявление в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки, при этом оригиналы правоустанавливающих документов старого хозяина остаются в регистрирующем органе.

Сравнивая обе процедуры, можно понять для себя в чем принципиальные различия в действиях и где покупателя или продавца могут ждать дополнительные расходы, которые необходимо заранее просчитать.

Министерство финансов РК не только преследует цель предоставить нотариусам свою нишу для определенного заработка, а также унифицировать процедуру продажи или приобретения недвижимости в РК, но также уполномочить нотариусов удерживать подоходный налог.

Таким образом, законодатель собирается задействовать механизм, при котором подоходный налог будет удержан при продаже недвижимости, в том время как в настоящее время, положения Кодекса РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» позволяют оплатить подоходный налог в срок не позднее 31-го марта года, следующего за отчетным налоговым периодом.

Ужесточение процедуры (в плане выбора) вызывает массу негодования среди пользователей сети, которые негодуют по поводу вышесказанного, но на самом деле, я считаю, что обязательное привлечение нотариусов к сделкам по отчуждению недвижимого имущества – правильное решение. Это поможет гражданам, не обладающими специальными знаниями о процедуре оформления того-же договора купли-продажи не в какой-то мере минимизировать опасность того, что они могут стать жертвой мошенников, чьи схемы совершенствуются из года в год.